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二手房买卖中的法律风险及防范措施/党世强

作者:法律资料网 时间:2024-06-03 09:59:04  浏览:9927   来源:法律资料网
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二手房买卖中的法律风险及其防范措施

党世强


  “二手房”通常是指再次买卖交易的住房,个人购买单位自建住房,经济适用房及竣工的商品房,办理完毕产权证后再次交易上市买卖,这些住房都被称为“二手房”。当前房地产市场上二手房买卖数量很大,买到称心如意的二手房、顺利过户入住是每一个购房人的愿望。二手房买卖除关注价格外,特别应防范其中的法律风险,将买房风险降到最低。

一、来源于房屋本身的风险及其防范措施

1、房屋产权是否明晰

  购买人要购买二手房,应当审查二手房的权属证明及相关文件。购房人都应当对售房人或中介公司所提供的房屋产权证和土地证的真实性进行核实。没有依法进行产权登记并取得房地产权属证书的房屋,不得买卖。为慎重起见,可由购房人委托律师调查,通过核实两证的真实性,避免购房人被虚假的证件所蒙蔽而受骗,以最大限度地避免购买的房屋产生产权争议。

2、买卖双方主体资格审查

  签订合同者应具备相应的权利。如:是否是产权所有者,是否还有共有人,共有人是否同意并委托代其行使权利,非产权所有者是否具有产权人及共有人经过公证部门公证的委托公证书,在委托事项中权限内容是什么?若房屋产权情况不清晰,会给买房人带来种种麻烦,因此而影响交易的安全。除此以外还应从以下几个方面进行审查:

(1)二手房受让人可以是中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织,但法律、法规、规章另有规定或者土地使用权出让合同另有约定的除外。
(2)二手房属于有限责任公司、股份有限公司的,购买人应当审查公司董事会、股东会审议同意的书面文件。
(3)二手房属于国有或集体资产的,购买人应当审查政府主管部门的批准文件。

3、核实房屋所有权人状况

  确定房产证和土地证属实后,购房人应当核实该房屋有无共有或抵押等他项权存在。如果该房屋属个人所有,购房人可只与售房人交易;如该房屋还有共有权人,购房人有权要求售房人和其他共有人出具同意售房的书面文件,如果其他共有人全权委托售房人处理售房事宜的,对售房人的授权委托书应进行核实,必要时可要求售房人提供经过公证的授权委托书。
  对于已经出租的房屋,可以要求售房人提供承租人放弃优先购买权的书面声明,或在签订购房合同前要求售房人解除与承租人的租赁合同。
  待售房屋存在抵押等他项权记载的,购房人可要求对方在购房合同签订后房款交付前注销他项权或采取分阶段付款的方式,以保证付款安全。

4、核实土地使用权的使用年限

  有相当部分的购房人认为住房的土地使用权年限为七十年,其实法律所规定的住房用地七十年使用权是最高出让年限。在房地产开发商建设楼盘过程中,部分开发商为降低土地成本,少交土地出让金,其从政府处所取得的土地使用权年限有可能短于七十年而只有五十年。尽管《物权法》第一百四十九条规定:“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。”但房地产开发商取得该建设用地时支付的土地使用金并不涵盖七十年后的土地使用金,因而对于土地使用权使用年限只有五十年的,会极大地影响房屋价值。对此购房者可与售房人谈判,要求其降低房屋价格。

5、房屋原始的购房合同、发票及缴费票据及相关文件是否转移

  买房人索要所购房屋的原始购房合同、发票、缴费票据及相关文件等资料,是日后行使相关权利、保护其合法利益的重要依据,若购房后疏于索要上述资料,可能会给买房人带来一些不必要的麻烦。

6、房屋随附的基本费用是否结清

  买房人购买二手房时应注意,所购房屋的水、电、汽、物业费等费用是否已经结清,相关集资费有无拖欠,房屋的维修基金怎样处理。同时买房人应该调查清楚:预购买的房屋是否包括地下室、地下车库等附属设施,房屋内的装饰物及附属设备、装饰装修物、家具是否一并转让等,这些都关系到买房人的切身利益,因而在购房合同中要有做出明确的约定,切实保护好自身利益。

未经本人书面同意,任何网站及个人不得转载,否则依法追究其法律责任。
党世强律师电话:13791987812



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注册监理工程师管理规定

建设部


注册监理工程师管理规定



中华人民共和国建设部令
第147号

  《注册监理工程师管理规定》已于2005年12月31日经建设部第83次常务会议讨论通过,现予发布,自2006年4月1日起施行。

建设部部长 汪光焘
二○○六年一月二十六日



注册监理工程师管理规定

第一章 总 则

  第一条 为了加强对注册监理工程师的管理,维护公共利益和建筑市场秩序,提高工程监理质量与水平,根据《中华人民共和国建筑法》、《建设工程质量管理条例》等法律法规,制定本规定。

  第二条 中华人民共和国境内注册监理工程师的注册、执业、继续教育和监督管理,适用本规定。

  第三条 本规定所称注册监理工程师,是指经考试取得中华人民共和国监理工程师资格证书(以下简称资格证书),并按照本规定注册,取得中华人民共和国注册监理工程师注册执业证书(以下简称注册证书)和执业印章,从事工程监理及相关业务活动的专业技术人员。

  未取得注册证书和执业印章的人员,不得以注册监理工程师的名义从事工程监理及相关业务活动。

  第四条 国务院建设主管部门对全国注册监理工程师的注册、执业活动实施统一监督管理。

  县级以上地方人民政府建设主管部门对本行政区域内的注册监理工程师的注册、执业活动实施监督管理。

第二章 注 册

  第五条 注册监理工程师实行注册执业管理制度。

  取得资格证书的人员,经过注册方能以注册监理工程师的名义执业。

  第六条 注册监理工程师依据其所学专业、工作经历、工程业绩,按照《工程监理企业资质管理规定》划分的工程类别,按专业注册。每人最多可以申请两个专业注册。  

  第七条 取得资格证书的人员申请注册,由省、自治区、直辖市人民政府建设主管部门初审,国务院建设主管部门审批。

  取得资格证书并受聘于一个建设工程勘察、设计、施工、监理、招标代理、造价咨询等单位的人员,应当通过聘用单位向单位工商注册所在地的省、自治区、直辖市人民政府建设主管部门提出注册申请;省、自治区、直辖市人民政府建设主管部门受理后提出初审意见,并将初审意见和全部申报材料报国务院建设主管部门审批;符合条件的,由国务院建设主管部门核发注册证书和执业印章。

  第八条 省、自治区、直辖市人民政府建设主管部门在收到申请人的申请材料后,应当即时作出是否受理的决定,并向申请人出具书面凭证;申请材料不齐全或者不符合法定形式的,应当在5日内一次性告知申请人需要补正的全部内容。逾期不告知的,自收到申请材料之日起即为受理。

  对申请初始注册的,省、自治区、直辖市人民政府建设主管部门应当自受理申请之日起20日内审查完毕,并将申请材料和初审意见报国务院建设主管部门。国务院建设主管部门自收到省、自治区、直辖市人民政府建设主管部门上报材料之日起,应当在20日内审批完毕并作出书面决定,并自作出决定之日起10日内,在公众媒体上公告审批结果。

  对申请变更注册、延续注册的,省、自治区、直辖市人民政府建设主管部门应当自受理申请之日起5日内审查完毕,并将申请材料和初审意见报国务院建设主管部门。国务院建设主管部门自收到省、自治区、直辖市人民政府建设主管部门上报材料之日起,应当在10日内审批完毕并作出书面决定。

  对不予批准的,应当说明理由,并告知申请人享有依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权利。

  第九条 注册证书和执业印章是注册监理工程师的执业凭证,由注册监理工程师本人保管、使用。

  注册证书和执业印章的有效期为3年。

  第十条 初始注册者,可自资格证书签发之日起3年内提出申请。逾期未申请者,须符合继续教育的要求后方可申请初始注册。

  申请初始注册,应当具备以下条件:

  (一)经全国注册监理工程师执业资格统一考试合格,取得资格证书;

  (二)受聘于一个相关单位;

  (三)达到继续教育要求;

  (四)没有本规定第十三条所列情形。

  初始注册需要提交下列材料:

  (一)申请人的注册申请表;

  (二)申请人的资格证书和身份证复印件;

  (三)申请人与聘用单位签订的聘用劳动合同复印件;

  (四)所学专业、工作经历、工程业绩、工程类中级及中级以上职称证书等有关证明材料;

  (五)逾期初始注册的,应当提供达到继续教育要求的证明材料。

  第十一条 注册监理工程师每一注册有效期为3年,注册有效期满需继续执业的,应当在注册有效期满30日前,按照本规定第七条规定的程序申请延续注册。延续注册有效期3年。延续注册需要提交下列材料:

  (一)申请人延续注册申请表;

  (二)申请人与聘用单位签订的聘用劳动合同复印件;

  (三)申请人注册有效期内达到继续教育要求的证明材料。

  第十二条 在注册有效期内,注册监理工程师变更执业单位,应当与原聘用单位解除劳动关系,并按本规定第七条规定的程序办理变更注册手续,变更注册后仍延续原注册有效期。

  变更注册需要提交下列材料:

  (一)申请人变更注册申请表;

  (二)申请人与新聘用单位签订的聘用劳动合同复印件;

  (三)申请人的工作调动证明(与原聘用单位解除聘用劳动合同或者聘用劳动合同到期的证明文件、退休人员的退休证明)。

  第十三条 申请人有下列情形之一的,不予初始注册、延续注册或者变更注册:

  (一)不具有完全民事行为能力的;

  (二)刑事处罚尚未执行完毕或者因从事工程监理或者相关业务受到刑事处罚,自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满2年的;

  (三)未达到监理工程师继续教育要求的;

  (四)在两个或者两个以上单位申请注册的;

  (五)以虚假的职称证书参加考试并取得资格证书的;

  (六)年龄超过65周岁的;

  (七)法律、法规规定不予注册的其他情形。

  第十四条 注册监理工程师有下列情形之一的,其注册证书和执业印章失效:

  (一)聘用单位破产的;

  (二)聘用单位被吊销营业执照的;

  (三)聘用单位被吊销相应资质证书的;

  (四)已与聘用单位解除劳动关系的;

  (五)注册有效期满且未延续注册的;

  (六)年龄超过65周岁的;

  (七)死亡或者丧失行为能力的;

  (八)其他导致注册失效的情形。

  第十五条 注册监理工程师有下列情形之一的,负责审批的部门应当办理注销手续,收回注册证书和执业印章或者公告其注册证书和执业印章作废:

  (一)不具有完全民事行为能力的;

  (二)申请注销注册的;

  (三)有本规定第十四条所列情形发生的;

  (四)依法被撤销注册的;

  (五)依法被吊销注册证书的;

  (六)受到刑事处罚的;

  (七)法律、法规规定应当注销注册的其他情形。

  注册监理工程师有前款情形之一的,注册监理工程师本人和聘用单位应当及时向国务院建设主管部门提出注销注册的申请;有关单位和个人有权向国务院建设主管部门举报;县级以上地方人民政府建设主管部门或者有关部门应当及时报告或者告知国务院建设主管部门。

  第十六条 被注销注册者或者不予注册者,在重新具备初始注册条件,并符合继续教育要求后,可以按照本规定第七条规定的程序重新申请注册。

第三章 执 业

  第十七条 取得资格证书的人员,应当受聘于一个具有建设工程勘察、设计、施工、监理、招标代理、造价咨询等一项或者多项资质的单位,经注册后方可从事相应的执业活动。从事工程监理执业活动的,应当受聘并注册于一个具有工程监理资质的单位。

  第十八条 注册监理工程师可以从事工程监理、工程经济与技术咨询、工程招标与采购咨询、工程项目管理服务以及国务院有关部门规定的其他业务。

  第十九条 工程监理活动中形成的监理文件由注册监理工程师按照规定签字盖章后方可生效。

  第二十条 修改经注册监理工程师签字盖章的工程监理文件,应当由该注册监理工程师进行;因特殊情况,该注册监理工程师不能进行修改的,应当由其他注册监理工程师修改,并签字、加盖执业印章,对修改部分承担责任。

  第二十一条 注册监理工程师从事执业活动,由所在单位接受委托并统一收费。

  第二十二条 因工程监理事故及相关业务造成的经济损失,聘用单位应当承担赔偿责任;聘用单位承担赔偿责任后,可依法向负有过错的注册监理工程师追偿。

第四章 继续教育

  第二十三条 注册监理工程师在每一注册有效期内应当达到国务院建设主管部门规定的继续教育要求。继续教育作为注册监理工程师逾期初始注册、延续注册和重新申请注册的条件之一。

  第二十四条 继续教育分为必修课和选修课,在每一注册有效期内各为48学时。

第五章 权利和义务

  第二十五条 注册监理工程师享有下列权利:

  (一)使用注册监理工程师称谓;

  (二)在规定范围内从事执业活动;

  (三)依据本人能力从事相应的执业活动;

  (四)保管和使用本人的注册证书和执业印章;

  (五)对本人执业活动进行解释和辩护;

  (六)接受继续教育;

  (七)获得相应的劳动报酬;

  (八)对侵犯本人权利的行为进行申诉。

  第二十六条 注册监理工程师应当履行下列义务:

  (一)遵守法律、法规和有关管理规定;

  (二)履行管理职责,执行技术标准、规范和规程;

  (三)保证执业活动成果的质量,并承担相应责任;

  (四)接受继续教育,努力提高执业水准;

  (五)在本人执业活动所形成的工程监理文件上签字、加盖执业印章;

  (六)保守在执业中知悉的国家秘密和他人的商业、技术秘密;

  (七)不得涂改、倒卖、出租、出借或者以其他形式非法转让注册证书或者执业印章;

  (八)不得同时在两个或者两个以上单位受聘或者执业;

  (九)在规定的执业范围和聘用单位业务范围内从事执业活动;

  (十)协助注册管理机构完成相关工作。

第六章 法律责任

  第二十七条 隐瞒有关情况或者提供虚假材料申请注册的,建设主管部门不予受理或者不予注册,并给予警告,1年之内不得再次申请注册。

  第二十八条 以欺骗、贿赂等不正当手段取得注册证书的,由国务院建设主管部门撤销其注册,3年内不得再次申请注册,并由县级以上地方人民政府建设主管部门处以罚款,其中没有违法所得的,处以1万元以下罚款,有违法所得的,处以违法所得3倍以下且不超过3万元的罚款;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第二十九条 违反本规定,未经注册,擅自以注册监理工程师的名义从事工程监理及相关业务活动的,由县级以上地方人民政府建设主管部门给予警告,责令停止违法行为,处以3万元以下罚款;造成损失的,依法承担赔偿责任。

  第三十条 违反本规定,未办理变更注册仍执业的,由县级以上地方人民政府建设主管部门给予警告,责令限期改正;逾期不改的,可处以5000元以下的罚款。

  第三十一条 注册监理工程师在执业活动中有下列行为之一的,由县级以上地方人民政府建设主管部门给予警告,责令其改正,没有违法所得的,处以1万元以下罚款,有违法所得的,处以违法所得3倍以下且不超过3万元的罚款;造成损失的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任:

  (一)以个人名义承接业务的;

  (二)涂改、倒卖、出租、出借或者以其他形式非法转让注册证书或者执业印章的;

  (三)泄露执业中应当保守的秘密并造成严重后果的;

  (四)超出规定执业范围或者聘用单位业务范围从事执业活动的;

  (五)弄虚作假提供执业活动成果的;

  (六)同时受聘于两个或者两个以上的单位,从事执业活动的;

  (七)其它违反法律、法规、规章的行为。

  第三十二条 有下列情形之一的,国务院建设主管部门依据职权或者根据利害关系人的请求,可以撤销监理工程师注册:

  (一)工作人员滥用职权、玩忽职守颁发注册证书和执业印章的;

  (二)超越法定职权颁发注册证书和执业印章的;

  (三)违反法定程序颁发注册证书和执业印章的;

  (四)对不符合法定条件的申请人颁发注册证书和执业印章的;

  (五)依法可以撤销注册的其他情形。

  第三十三条 县级以上人民政府建设主管部门的工作人员,在注册监理工程师管理工作中,有下列情形之一的,依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任:

  (一)对不符合法定条件的申请人颁发注册证书和执业印章的;

  (二) 对符合法定条件的申请人不予颁发注册证书和执业印章的;

  (三) 对符合法定条件的申请人未在法定期限内颁发注册证书和执业印章的;

  (四)对符合法定条件的申请不予受理或者未在法定期限内初审完毕的;

  (五)利用职务上的便利,收受他人财物或者其他好处的;

  (六)不依法履行监督管理职责,或者发现违法行为不予查处的。

第七章 附 则

  第三十四条 注册监理工程师资格考试工作按照国务院建设主管部门、国务院人事主管部门的有关规定执行。

  第三十五条 香港特别行政区、澳门特别行政区、台湾地区及外籍专业技术人员,申请参加注册监理工程师注册和执业的管理办法另行制定。

  第三十六条 本规定自2006年4月1日起施行。1992年6月4日建设部颁布的《监理工程师资格考试和注册试行办法》(建设部令第18号)同时废止。



最高人民法院发出通知要求依法及时处理偷税、抗税和殴打、伤害税收人员的犯罪分子

最高人民法院


最高人民法院发出通知要求依法及时处理偷税、抗税和殴打、伤害税收人员的犯罪分子

1987年9月20日,最高法院

最近,最高人民法院向各省、自治区、直辖市高级人民法院发出通知,要求各级人民法院依法严惩那些触犯刑律的偷税、抗税和殴打、伤害税收人员的犯罪分子.
通知指出,近来,一些地方偷税、抗税案件增多,甚至不断发生殴打、伤害税收干部的事件.为了切实保障国家税收工作的顺利进行,保障税收人员的人身安全,通知要求各级人民法院对那些触犯刑律的偷税、抗税、殴打、伤害税收人员的犯罪分子,要依法及时严肃处理.特别是对那些在《国务院关于严肃税收工作的决定》公布之后发生的恶性案件,人民法院应当主动配合公安、检察机关,掌握案情,坚决依法严惩犯罪分子.



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