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河南省郑州市人民政府


郑州市城市异产毗连房屋管理办法


政府令第16号


《郑州市城市异产毗连房屋管理办法》业经一九九一年十一月十六日市人民政府第二十七次常务会议讨论通过,现予以发布施行。　　　　　　　　　　　　　


市　长　张世英

一九九一年十一月二十五日




郑州市城市异产毗连房屋管理办法

第一章　总　则

第一条　为了加强城市异产毗连房屋的管理,维护房屋所有权人,使用人的合法权益,明确管理、修缮责任,保障房屋的正常使用,根据国家法律、法规的有关规定,结合我市实际情况,制定本办法。
第二条　本办法所称异产毗连房屋,系指结构连或具有共有、共用设备和附属建筑,而为不同所有权人所共有的房屋。
第三条　异产毗连房屋各方,应按照有利生产、方便生活、共同协商、互访互让、公平合理的原则正确处理毗连关系。
第四条　市房产管理局是本市城市异产毗连房屋管理的主管部门。
县(市)、区房产管理部门负责本行政区域内城市异产毗连房屋管理工作。
第五条　本市市区建成区、建制镇建成区、工矿区内的异产毗连房屋,均适用本办法。

第二章　使用管理

第六条　城市异产毗连房屋的所有权人应按规定到房产管理部门办理产权登记手续,领取房屋所有权证,依法取得房屋所有权。
第七条　城市异产毗连房屋的所有权人,应当按照房屋所有权证核定的范围行使权利,并承担相应的义务。
异产毗连房屋的共有部位归毗连各方共同所有,共同承担义务。
第八条　异产毗连房屋所有权人下落不明、又无合法代理人的,由房产管理部门代管,代管期间,房产管理部门对代管的异产毗连房屋享有相应的权利,承担相应的义务。
第九条　房屋所有权人和使用人对共有、共用的承重结构、墙壁、屋面、楼梯(间)、通道、院落、厕所、厨房、阳台、垃圾道(箱)、信报箱及水、气、暖、电管线等应共同爱护、合理使用。除另有约定的外,任何一方不得多占、独占。
房屋所有权人和使用人在共有、共用部门不得有侵害他方利益的行为。
第十条　异产毗连房屋的一方所有权人或使用人有损坏房屋和造成房屋危险行为时,他方有权制止和采取必要的保护措施,防止危险发生。
第十一条　房屋所有权人出卖异产毗连房屋的自有部分时,在同等条件下,下列人员按先后次序享有优先购买权:
(一)使用人;
(二)左右相连的房屋所有权人;
(三)上下相连的房屋所有权人。
第十二条　对拥有共有墙的异产毗连房屋,其中一方房屋拆除不建时,共有墙由各方协商或者由市、县(市)、上街区房产管理部门估价卖给对方,不得擅自拆除。
第十三条　异产毗连房屋所有权人以外的人,如需要使用异产毗连房屋的共有、共用部位时,应征得各房屋所有权人的一致同意,并签订书面协议。
第十四条　异产毗连房屋所有权人和使用人需要改变房屋用途的,不得影响毗连房屋的安全,并征求相连房屋所有权人和使用人的意见。
第十五条　异产毗连房屋的所有权人可组成房屋管理组织,也可委托其他组织,在当地房产管理部门的指导下,负责房屋的使用、修缮、管理工作。

第三章　修缮管理

第十六条　异产毗连房屋进行修缮时,应当制订修缮方案,并征得各房屋所有权人的同意。
第十七条　异产毗连房屋发生自然损坏(含因不可抗力造成的损坏),所需修缮费用按下列规定分担:
(一)共有房屋主体结构中的基础、柱、梁、墙的修缮,由共有房屋所有权人按房产建筑面积比例分担。
(二)共有墙体的修缮(包括因结构需要而涉及的相邻部位的修缮),按两侧均分后,由每侧房屋所有权人按房产建筑面积比例分担。
(三)墙面的修缮,室内墙面的修缮,由所在部位房屋所有权人负担;共有部位墙面的修缮,由共有房屋所有权人按房产建筑面积比例分担。
(四)楼盖的修缮,其楼面(包括地坪粉灰层和楼面装饰层)与顶棚(包括顶棚粉灰层、吊顶和顶棚装饰层)部位,由所在层房屋所有权人按房产建筑面积比例分担;其结构部位,由毗连房屋所有权人按上六下四的比例分担。
(五)屋盖的修缮:
1、不上人屋盖,由修缮所及范围履盖下各层的房屋所有权人按房产建筑面积比例分担;
2、可上人屋盖(包括屋面和周边护栏),如为各层所共用,由修缮所及范围履盖下各层的房屋所有权人按房产建筑面积比例分担;如仅为若干层使用,使用层的房屋所有权人按房产建筑面积比例分担一半,其余一半由修缮所及范围覆盖下各层房屋所有权人按房产建筑面积比例分担。
(六)楼梯及楼梯间(包括出屋面部分)的修缮:
1、各层共有楼梯(间),由房屋所有权人按房产建筑面积比例分担;
2、某些层所专用的楼梯(间),由其专用的房屋所有权人按房产建筑面积比例分担。
(七)房屋共有部分必要的装饰,由受益的房屋所有权人按房产建筑面积比例分担。
(八)房屋共有、共用的设备和附属建筑的修缮:
1、电梯、水泵、垃圾道(箱)、化粪池及水、气、暖、电的主要管线等,由房屋所有权人按房产建筑面积比例分担;
2、水、气、暖、电的支管线及厨房、卫生间设备等,由相关的所有权人按房产建筑面积比例分担;
3、公用电视天线、公用电话、信报箱等共用设施,由受益人按户分担。
(九)房屋拆除,其拆卸支付或残值回收,由房屋所有权人按房产建筑面积比例分担或分配。
第十八条　异产毗连房屋的的上下管道或卫生设备发生渗(漏)水并影响下层房屋所有权人或使用人时,应及时修缮。属自然损坏的按本办法第十七条规定承担费用;属人为损坏或者因维修保养不当造成损坏的,由责任人承担修缮费用。
对无故拖延或阻挠修缮的,由房产管理部门责令其及时修缮或配合修缮。
第十九条　异产毗连房屋经房屋安全鉴定机构鉴定为危险房屋的,房屋所有权人应当共同制订治理方案,报所在地县(市)、区房产管理部门批准;治理竣工后,报所在地与县(市)、区房产管理部门验收。
治理异地产毗连危险房屋共有部位所需费用,由房屋所有权人按房产建筑面积比例分担。
第二十条　异产毗连房屋所有权人可以按照房产建筑面积定期筹备资金,用于共有部位和设备、附属建筑的修缮。
第二十一条　异产毗连房屋所有权人一方扩建、改建房屋,需要改变共有部位的外形或结构的,应征得毗连房屋其他所有权人的同意,报城市规划管理部门审批。
第二十二条　异产毗连房屋所有权人需要在房屋内开门、开窗、加墙等改变房屋结构的,应当征得所在地县(市)、区房产管理部门同意。
异产毗连房屋使用人,不得房屋内开门、开窗和加墙。

第四章　违法责任

第二十三条　违反本办法规定造成他人损失的,责任人应当承担赔偿责任。
第二十四条　有下列行为之一的,县(市)、区房产管理部门可以给予批评教育、责令纠正,并可按下列规定罚款:
(一)违反本办法第十八条第二款规定的,处以三十元至二百元罚款;
(二)违反本办法第十九条第一款规定的,处以二十元至一百元罚款;
(三)违反本办法第二十二条规定的,处以五十元至三百元罚款;
(四)故意损坏异产毗连房屋共有、共用部位、设备和附属建筑的,处以一百元至五百元罚款。
罚款使用财政部门规定的统一票据,全部上交同级财政部门。
第二十五条　异产毗连房屋所有权人或使用人因房屋修缮、使用发生纠纷,当事人可向所在地县(市)、区房产管理部门申请调处,也可直接向人民法院起诉。
第二十六条　违反本办法规定的行为,触犯有关法律、法规规定的,由有关部门给予处罚;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。
第二十七条　当事人对房产管理部门所作的行政处罚不服的,可在接到处罚决定之日起十五日内向上一级房产管理部门申请复议。

第五章　附　则

第二十八条　享受补贴出售或住房制度改革优惠出售形成的异产毗连房屋,参照本办法执行。
第二十九条　本办法由市房产管理局负责解释。
第三十条　本办法自发布之日起施行。