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财政部、国家税务总局关于国有农口企事业单位征收企业所得税问题的通知

作者:法律资料网 时间:2024-05-17 12:56:49  浏览:9795   来源:法律资料网
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财政部、国家税务总局关于国有农口企事业单位征收企业所得税问题的通知

财政部 国家税务总局


财政部、国家税务总局关于国有农口企事业单位征收企业所得税问题的通知
财政部、国家税务总局



经国务院批准,现对国有农口企事业单位(包括农业、农垦、农牧、渔业、林业、水利、气象、华侨农场等企事业单位)征收企业所得税的问题通知如下:
一、对国有农口企事业单位从事种植业、养殖业和农林产品初加工业(具体范围见附件一、附件二)取得的所得暂免征收企业所得税。农口企事业单位与其他企事业单位组成的联营企业、股份制企业从事上述各业的所得应照章征收企业所得税。
二、对边境贫困的国有农场、林场(具体名单见附件三、附件四)取得的生产经营所得和其他所得暂免征收企业所得税。
三、除上述政策外,国有农口企事业单位还可享受国家统一规定的其他企业所得税优惠政策,如遇有优惠政策交叉的情况,在具体执行时,可选择适用其中一项最优惠的政策,不能两项或几项优惠政策累加执行。
四、免税的种植业、养殖业、农林产品初加工业必须与其他业务分别核算。否则,应全额照章征收企业所得税。
五、对国有农口企事业单位从事工业、建筑、交通、商业及其他非种植、养殖和农林产品初加工业生产经营活动取得的所得应照章征收企业所得税。
六、各省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府可根据本通知附件所界定的免税种植业、养殖业和农林产品初加工业范围,结合本地的实际情况,本着从严掌握的原则,制定补充规定,并抄报财政部和国家税务总局备案。
七、本通知从1996年1月1日起执行。

附件一:免税种植业、养殖业范围
一、种植业
种植业是指人们利用植物的生活机能,采取栽培等措施,以取得符合社会需要产品的生产事业。免税种植业的范围包括:
(一)种植粮食作物:包括种植小麦、稻谷、玉米、高梁、谷子、杂粮及其他粮食作物。
(二)种植经济作物:包括种植棉花、烟草、麻类植物、油料植物(含木本油料植物)、糖料植物、香调料植物、各种热带和南亚热带植物(如咖啡、椰子、香蕉、菠萝、荔枝、龙眼、芒果、天然橡胶等)及其他经济作物。
(三)种植林木、林木种子及苗木作物:包括种植、栽培各种林木(含经济林木)、竹、林木种子、苗木。
天然林(竹)属于免税种植业的范围。
(四)种植园艺作物:包括种植瓜、果、茶、蚕桑、蔬菜(含各种山野菜)、竹笋、花卉及观赏植物、啤酒花、药材、胡椒、种苗及其他园艺作物。
(五)种植食用菌类作物:包括种植黑木耳、银耳、香茹、蘑菇及其他食用菌类作物。
(六)种植绿肥及饲料作物:包括种植苜蓿、紫云英、毛苕子、三叶草、水葫芦及其他各种畜禽用草料。
二、养殖业
(一)畜牧养殖业
畜牧养殖业是指利用粮食、牧草、工业饲料及饲料添加剂、其他农作物产品、秸秆、工业副产品、天然或人工草场等,饲喂或放牧养殖各种畜禽类动物。具体包括喂养或放牧养殖大牲畜(牛、马、骡、驴、骆驼等)、小牲畜(猪、羊等)、家禽(鸡、鸭、鹅等)、其他经济动物(兔、
峰、蚕、珍兽、珍禽等)及人工驯养、繁殖的野生动物等。
宠物类的养殖不属于畜牧养殖业的免税范围。
(二)水产养殖业
水产养殖业是指利用人工水域(池塘、水库、温室、工厂化养殖设施)、天然水域(江河湖泊、沿海滩涂、海湾)和稻田等,放养各种水产动物和水产植物。
1.水产动物养殖:包括放养鱼、虾、蟹、鳖、贝、棘皮类、软体类、腔肠类、两栖类、海兽及其他水产动物。
2.水产植物养殖:包括养殖海带、裙带菜、紫菜、龙须菜、麒麟菜、江篱、浒苔及其他水产植物。

附件二:免税农林产品初加工业范围
一、种植业类
(一)粮食初加工
通过对小麦、稻谷、玉米、高粱、谷子以及其他粮食作物,进行淘洗、碾磨、脱壳、分级包装、装缸发制等加工处理,制成的成品粮及其初制品,具体包括大米、小米、面粉、玉米粉、豆面粉、米粉、荞麦面粉、小米面粉、莜麦面粉、薯粉、玉米片、玉米米、燕麦片、甘薯片、黄豆芽
、绿豆芽等。
(二)林木产品初加工
1.通过将伐倒的乔木、竹(含活立木、竹)去枝、去梢、去皮、去叶、锯段等简单加工处理,制成的原木、原竹、锯材。
2.通过利用林业“三剩物”和次小薪材为原料生产的综合利用产品,具体包括:木、竹刨花板,纤维板(含中密度纤维板),纸浆(含固体纸浆),细木工板(含复合板),轻体板,压舌板、竹碎料板,木、竹片,木、竹地板块(含复合地板),木旋制品,拷胶,针叶饲料,饲料酵
母,木炭、活性炭,小木、竹制品,草酸,锯末,炭棒等。
(三)园艺植物初加工
1.蔬菜初加工
通过对各类蔬菜(含山野菜)晾晒、冷藏、冷冻、脱水、分级包装等加工处理,制成的初制品。具体包括:
(1)利用冷藏设施,将新鲜蔬菜通过低温贮藏,以备淡季供应的速冻蔬菜,如速冻茄果类、豆类、柿子椒、蒜苔、黄瓜等。
(2)将植物的根、茎、叶、花、果、种子和食用菌通过干制加工处理后,制成的各类干菜,如黄花菜、玉兰片、萝卜干、冬菜、梅干菜、木耳、香菇、平菇等。
以蔬菜为原料制作的各类蔬菜罐头(罐头是指以金属罐、玻璃瓶、经排气密封的各种食品。下同)及碾磨后的园艺植物(如胡椒粉、花椒粉等)不属于免税范围。
2.水果初加工
通过对新鲜水果(含各类山野果)清洗、脱壳、分类、包装、储藏保鲜、干燥、炒制等加工处理,制成的各类水果、果干、果仁、坚果等。
3.花卉及观赏植物初加工
通过对观赏用、绿化、药用及其它各种用途的花卉及观赏植物进行保鲜、储藏、分级包装等加工处理,制成的各类鲜、干花,晒制的药材及用于加工化工产品的原料等。
(四)烟草初加工
通过对烟草的简单加工处理而制成的各类烟叶片,具体包括:
1.晒烟叶。利用太阳的辐射热能晒制而成各类烟叶,如晒黄烟、晒红烟、捂晒烟、香料烟、晾烟。
2.晾烟叶。在晾房内自然干燥的各类烟叶。
3.烤烟叶。在调制过程中用人工生火烤制的各类烟叶。专业复烤厂烤制的复烤烟叶不属于免税范围。
(五)油料植物初加工
通过对菜籽、花生、大豆、葵花籽、蓖麻籽、芝麻、胡麻籽、茶子、桐子、棉籽及粮食的副产品等,进行清理、热炒、磨坯、榨油(搅油、墩油)等加工处理,制成的植物油(毛油)和饼粕等副产品,具体包括菜籽油、花生油、小磨香油、豆油、棉籽油、葵花油、米糠油以及油料饼粕
、豆饼、棉籽饼等。
精炼植物油不属于免税范围。
(六)糖料植物初加工
通过对各种糖料植物,如甘蔗、甜菜等,进行清洗、切割等简单加工处理,制成的制糖初级原料产品。
(七)茶叶初加工
通过对茶树上采摘下来的鲜叶和嫩芽进行杀青(萎凋、摇青)、揉捻、发酵、烘干等工序,制成的初制茶(毛茶)。
精制茶、边销茶、紧压茶和掺兑各种药物的茶及茶饮料不属于免税范围。
(八)药用植物初加工
通过对各种药用植物的根、茎、皮、叶、花、果实等,进行挑选、整理、捆扎、清洗、凉晒、切碎、蒸煮、密炒等处理过程,制成的片、丝、块、段等中药材。加工的各类中成药不属于免税范围。
(九)纤维植物初加工
1.棉花初加工。通过轧花等脱绒工序而制成的皮棉、短绒、棉籽等。
2.麻类初加工。通过对各种麻类作物(大麻、黄麻、槿麻、苎麻、苘麻、亚麻、罗布麻、蕉麻、剑麻等)进行脱胶、抽丝等加工处理,制成的精干(洗)麻、纤维、丝、绳。
3.蚕茧初加工。通过烘干、杀蛹、缫丝等加工处理,制成的蚕、蛹、生丝。
(十)热带、南亚热带作物初加工
通过对热带、南亚热带作物去除杂质、脱水、干燥等加工处理,制成的工业原料、半成品或初级食品。具体包括:天然生胶和天然浓缩胶乳、生熟咖啡豆、胡椒籽、肉桂油、桉油、香茅油、木薯淀粉、腰果仁、坚果仁等,以及利用热带、南亚热带作物加工后的下脚料、剩余副产品制成
的半成品,如剑麻皂素、胶清胶、橡胶木等。
二、畜牧业类
(一)畜禽类初加工
1.肉类初加工。通过对畜禽类动物(包括各类牲畜、家禽和人工驯养、繁殖的野生动物以及其他经济动物)宰杀、去头、去蹄、去皮、去内脏、分割、切块或切片、冷藏或冷冻等加工处理,制成的分割肉、保鲜肉、冷藏肉、冷冻肉、绞肉、肉块、肉片、肉丁等。
2.蛋类初加工。通过对鲜蛋进行清洗、干燥、分级、包装、冷藏等加工处理,制成的各种分级、包装的鲜蛋、冷藏蛋等。
3.奶类初加工。通过对鲜奶进行净化、均质、杀菌或灭菌、灌装等,制成的巴氏杀菌奶、超高温灭菌奶、花色奶等。
4.皮类初加工。通过对畜禽类动物皮张剥取、浸泡、盐渍、刮里、脱脂、晾干或熏干、鞣制等加工处理,制成的生皮、生皮张、盐渍皮、原料革等。
5.毛类初加工。通过对畜禽类动物毛、绒或羽绒分级、去杂、清洗等加工处理,制成的洗净毛,洗净绒或羽绒等。
6.蜂类初加工。通过去杂、浓缩、熔化、磨碎、冷冻等加工处理,制成的蜂蜜、鲜王浆以及蜂蜡、蜂胶、蜂花粉等。
肉类罐头、肉类熟制品、蛋类罐头、各类酸奶、奶酪、奶油、王浆粉、各种蜂产品口服液不属于免税范围。
(二)饲料类初加工
1.植物类饲料初加工。通过碾磨、破碎、压榨、干燥、酿制等加工处理,制成的糠麸、饼粕、糟渣、树叶粉等。
2.动物类饲料初加工。通过破碎、烘干、制粉等加工处理,制成的鱼粉、虾粉、骨粉、肉粉、血粉、羽毛粉、乳清粉等。
3.添加剂类初加工。通过粉碎、发酵、干燥等加工处理,制成的矿石粉、饲用酵母等。
(三)牧草类初加工
通过对牧草、牧草种籽、农作物秸秆等,进行收割、打捆、粉碎、压块、成粒、分选、青贮、氨化、微化等加工处理,制成的干草、草捆、草粉、草块或草饼、草颗粒、牧草种籽以及草皮等。
三、渔业类
(一)水产动物初加工
将水产动物(鱼、虾、蟹、鳖、贝、棘皮类、软体类、腔肠类、两栖类、海兽类动物等)整体或去头、去鳞(皮、壳)、去内脏、去骨(刺)、擂溃或切块、切片,经冰鲜、冷冻、冷藏、干制等保鲜防腐处理和包装的水产动物初制品。
熟制的水产品和各类水产品的罐头以及调味烤制的水产食品不属于免税范围。
(二)水生植物初加工
将水生植物(海带、裙带菜、紫菜、龙须菜、麒麟菜、江篱、浒苔、羊栖菜、莼菜等)整体或去根、去边梢、切段,经热烫、冷冻、冷藏等保鲜防腐处理和包装的产品,以及整体或去根、去边梢、切段、经晾晒、干燥(脱水)、粉碎等处理和包装的产品。
罐装(包括软罐)产品不属于免税范围。
(三)水产综合利用初加工
通过对食用价值较低的鱼类、虾类、贝类、藻类以及水产品加工下脚料等,进行压榨(分离)、浓缩、烘干、粉碎、冷冻、冷藏等加工处理制成的初制品。如鱼粉、鱼油、海藻胶、鱼鳞胶、鱼露(汁)、虾酱、鱼籽、鱼肝酱等。
以鱼油、海兽油脂为原料生产的各类乳剂、胶丸、滴剂等制品不属于免税范围。

附件三:免税边境贫困国有农场名单
一.新疆生产建设兵团(60个)
农一师四团
五团
农三师四十一团
叶城二牧场
托云二牧场
农四师六十一团
六十二团
六十三团
六十四团
六十五团
六十六团
六十七团
六十八团
六十九团
七十四团
七十五团
七十六团
七十七团
农五师八十一团
八十四团
八十五团
八十六团
八十七团
八十八团
八十九团
九十团
农六师一0八团
一0九团
一一0团
奇台农场
北塔山牧场
红旗农场
农七师一三七团
农九师一六一团
一六二团
一六三团
一六四团
一六五团
一六六团
一六七团
一六八团
一六九团
一七0团
团结农场
农十师一八一团
一八二团
一八三团
一八四团
一八五团
一八六团
一八七团
一八八团
青河农场
青河渔场
哈管局红山农场
淖毛湖农场
红星一牧场
红星二牧场
柳树泉农场
和管局皮山农场
二.黑龙江省国营农场总局(25个)
锦河农场
红色边疆农场
逊克农场
龙门农场
襄河农场
龙镇农场
引龙河农场
建设农场
长水河农场
延军农场
梧桐河农场
江川农场
宝山农场
勤得利农场
前哨农场
前锋农场
八五八农场
跃进农场
建边农场
富裕农场
泰来农场
和平农场
肇源农场
岔林河农场
沙河农场
三、云南省农场总局(17个)
勐省农场
双江农场
勐撒农场
勐底农场
天保农场
健康农场
堂上农场
石山农场
江城农场
思茅农场
遮放农场
盈江农场
南溪农场
弥勒东风农场
大渡岗农场
勐养农场
潞江农场
四.内蒙古农牧场管理局(24个)
(一)海拉尔管理局(7个)
室韦牧场
恩和牧场
三河马场
敖尔金农场
嵯岗牧场
扎兰屯农场
那吉屯农场
(二)大兴安岭管理局(5个)
欧肯河农场
宜里农场
扎赉河农场
诺敏河农场
古里农场
(三)内蒙古地方垦区(12个)
巴达尔湖农场
哲南农场
香山农场
短角牛场
马鞍山羊场
达青牧场
乌拉盖牧场
哈拉盖图牧场
中滩农场
布敦化农场
大黑河奶牛场
红泥井牧场
五.广西自治区农垦局(10个)
火光农场
五星农场
百合茶场
阳圩农场
大明山茶场
华山农场
王灵农场
茂青农场
白平农场
沙塘园艺场
六.新疆维吾尔自治
区地方农、牧场(20个)
(一)农业厅农场管理局(5个)
阿勒泰地区一农场
岳普湖农场
阿克陶托尔塔依农场
泽普农场
额敏加尔布拉克农场
(二)畜牧厅牧场管理局(15个)
乌苏县巴音沟牧场
福海里种羊场
富蕴喀拉布勒根牧场
青河阿哈统巴牧场
伊吾县前山牧场
且末吐拉牧场
巴里坤八墙子牧场
和静牧场集团
库车种羊场
乌恰县羊场
阿克陶阿克塔拉牧场
叶城普沙牧场
皮山县牧场
于田种羊场
民丰县安德尔牧场
七.华侨农场(10个)
(一)广西华侨农场(5个)
宁明华侨农场
天西华侨农场
海渊华侨农场
桃城华侨农场
百色华侨农场
(二)云南华侨农场(5个)
芒市华侨农场
平远街华侨农场
稼依华侨农场
勐库华侨农场
耿马华侨农场

附件四:免税边境贫困国有林场(含森工林业局)苗圃名单
一.国有森工企业(44个)
(一)黑龙江省森工总局
1.东方红林业局
2.迎春林业局
3.穆棱林业局
4.绥阳林业局
5.八面通林业局
6.新青林业局
7.汤旺河林业局
8.乌伊岭林业局
9.鹤北林业局
10.沾河林业局
11.红星林业局
12.五营林业局
13.上甘岭林业局
(二)吉林省
1.三岔子林业局
2.湾沟林业局
3.露水河林业局
4.泉阳林业局
5.临江林业局
6.松江河林业局
7.八家子林业局
8.和龙林业局
9.白河林业局
10.珲春林业局
11.安图林业局(森林经营局)
12.长白林业局(森林经营局)
(三)内蒙古林管局
1.阿尔山林业局
2.根河林业局
3.金河林业局
4.阿龙山林业局
5.满归林业局
6.得耳布尔林业局
7.莫尔道嘎林业局
(四)新疆
1.天山西部林业局
2.阿尔泰山林业局
(五)大兴安岭林业公司
1.阿木尔林业局
2.图强林业局
3.西林吉林业局
4.韩家园林业局
5.加格达奇林业局
6.松岭林业局
7.新林林业局
8.塔河林业局
9.呼中林业局
10.十八站林业局
二.国有林场、苗圃(共378个)
(一)黑龙江省
1.大岭林场
2.三站林场
3.二站林场
4.胜山林场
5.大平林场
6.桦皮窑林场
7.滨南林场
8.江防林场
9.卡伦山林场
10.七二七林场
11.向阳林场
12.辰清林场
13.平山林场
14.沿江林场
15.大河口林场
16.红旗林场
17.前进林场
18.正阳山林场
19.新立林场
20 道干林场
21.干岔子林场
22.三间房林场
23.黑河市实验林场
24.鸭北林场
25.街津口林场
26.抚远丰产林林场
27.海青丰产林林场
28.抚远林场
29.浓桥林场
30.西南岔林场
31.凤凰山林场
32.虎头林场
33.小木河林场
34.蜂蜜山林场
35.前进林场
36.漠河林场
37.二十二站林场
38.金山林场
39.山卡林场
40.十二站林场
41.嘎拉河林场
42.马连林场
43.连江林场
44.太平林场
45.嘉荫县青河林场
46.红旗林场
47.磨刀石林场
48.代马沟林场
49.枯榆树林场
50.穆棱县青河林场

51.自平林场
52.朝阳沟林场
53.闹枝沟林场
54.通沟林场
55.和平林场
56.东大川林场
57.南天门林场
58.暖泉子林场
59.二段林场
60.太平沟林场
61.金满屯林场
62.大马河林场
63.廿里河林场
64.渔米河林场
65.云山林场
66.中兴林场
67.新建管理站
68.调通管理站
69.马驾子林场
70 通河林场
71.森川林场
72.东安林场
73.西风背子林场
74.七虎林林场
75.示范林场
76.东风林场
77.绥芬河林场
78.河南屯苗圃
79.孙吴县苗圃
80.逊克县苗圃
81.抚远苗圃
82.抚远县林业局苗圃
83.呼玛县苗圃
84.嘉荫县苗圃
85.穆棱县苗圃
86.东宁县苗圃
87.萝北县苗圃
88.绥滨县苗圃
89.饶河县苗圃
90.塔河县苗圃
91.漠河县苗圃
92.虎林县苗圃
93.鸡东县苗圃
94.同江县苗圃
95.绥芬河市苗圃
96.密山市苗圃

(二)吉林省
1.花山林场
2.苇沙河林场
3.六道沟林场
4.三道沟林场
5.大镜沟林场
6.五间房林场
7.大青沟林场
8.热闹林场
9.双岔林场
10.太王林场
11.头道林场
12.榆林林场
13.镇郊林场
14.靖宇林场
15.兴隆林场
16.泉阳林场
17.砬子河林场
18.板石林场(靖宇县)
19.板石林场(白山市八道江区)
20.安图县林场(局)
21.长白县林场(局)
22.龙井县林场(局)
23.和龙市林场(局)
24.曲水苗圃
25.头道苗圃
26.龙井苗圃
27.老头沟苗圃
28.石门苗圃
29.浑江苗圃
30.靖宇苗圃

(三)辽宁省
1.林川林场
2.太平哨林场
3.边江林场
4.城郊林场
5.黎明林场
6.泉山林场
7.东港市林场
8.五道沟林场
9.龙潭苗圃
10.安康苗圃
11.东尖山苗圃
12.江城苗圃
(四)甘肃省
1.肃北园艺场
2.红柳湾苗圃
(五)新疆自治区
1.奇台林场
2.木垒林场
3.哈密林场
4.吉木萨尔林场
5.阜康林场
6.米泉林场
7.板房沟林场
8.乌鲁木齐南山林场
9.呼图壁林场
10.玛纳斯山南林场
11.沙湾林场
12.乌苏林场
13.北塔山林场
14.哈夏林场
15.哈克林场

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谨防买卖停车位的房地产消费陷阱

邓光达


商家未取得住宅小区停车位的《房地产预售许可证》或《房地产证》,而售卖住宅小区停车位,或将住宅小区停车位与房屋单元捆绑出售的现象,在房地产消费市场中司空见惯,众多的房地产消费者、商家、专家、官员以各自的认识、利益和立场,做出不同的判断和结论。
对此,常见有以下二种截然相反的房地产消费观:
一种消费观认为:买入住宅小区停车位,早买早受益,还有保值和投资的价值。一是商家愿卖,消费者愿买,谁投资谁拥有,谁购买谁受益,买入的小区停车位还具有保值和投资的价值。二是商家售卖小区停车位的产权或使用权具有天然的合法性与合理性,有关行政管理部门对此状况没有查处的先例,并将期待通过地方立法、地方规章或规范性文件,将住宅小区停车位的买卖合法化就是一个很好的佐证。
另一种消费观认为:除计算建筑容积率独立建设的多层经营性停车位外,住宅小区停车位依法不能买卖,买入住宅小区停车位要承担法律风险,得不偿失。一是住宅小区停车位依法不能取得《房地产预售许可证》或《房地产证》,不能买卖。商家没有小区停车位的房地产权凭证,其出租小区停车位的使用权违反法律规定。二是住宅小区停车位的物权是一项民事财产权,依据《中华人民共和国立法法》的规定,民事基本制度由法律规定。因此,地区立法、地方规章或规范性文件不得违反《民法通则》和《中华人民共和城市房地产管理法的规定》等法律规定,无权对住宅小停车位的产权或物权做出违反上位法的规定。三是现行房地产的法律制度规定土地使用权与上盖建筑物所有权在转移时,不能分离,土地使用权发生转移时,土地使用权与上盖建筑物所有权的权利主体,即房地产权主体必须一致。由于住宅小区停车位的建筑面积不计算建筑容积率,因此,住宅小区停车位不能按份摊分得到所在地块的共用土地使用权,不享有独立的房地产权,其是一项从物,其法律权利归属于该地块计算建筑容积率的房屋单元,即住宅小区停车位的法律权利归属于住宅小区全体业主共有。商家售买住宅小区停车位的行为,违反现行法律的强制性规定。四是消费者购买住宅小区的停车位,不能合法拥有停车位的产权或使用权,其支付买卖停车位的金钱,被贪婪般的黑洞所吞噬,而且其与商家共同侵害了住宅小区全体业主的合法权益,要承担赔偿住宅小区停车位共有人经济损失的法律风险。
那么,在现行法律制度下,买卖住宅小区架空层停车位、地下停车位是否合法和合理,消费者的合法权益是否得到有效的维护,人们不妨根据住宅小区停车位的物权特点和相关的法律制度予以判断。
一、对未取得《房地产预售许可证》或《房地产证》售卖住宅小区停车位的行为,法律规定房地产管理部门应予查处。
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条第一款第(四)项、第三十七条第一款第(六)项和第六十七条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条(四)项和第三十九条、《广东省房地产开发经营条例》第十八条、《深圳经济特区房地产转让条例》第三十四条、第三十条和第五十九条、《商品房销售管理办法》第六条第一款和第三十八条等规定,商家预售或现售住宅小区的停车位,应取得停车位的《房地产预售许可证》或《房地产证》后,才能进行房地产买卖活动,否则,不得买卖。
法律禁止没有取得住宅小区停车位《房地产证》,而现售住宅小区停车位的行为。对未取得住宅小区停车位《房地产预售许可证》的违法买卖行为,由县级以上房地产管理机关责令其停止预售活动,没收非法所得,并可并处罚款。
二、商家故意隐瞒售卖住宅小区停车位没有取得《房地产预售许可证》或《房地产证》的真实情况、诱导消费者作出错误判断的,构成民事欺诈。
在买卖住宅小区停车位时,商家通常隐瞒没有合法预售手续和房地产权利凭证的真相,或自称其合法出售停车位产权或使用权,诱导消费者购买,诱使消费者作出购买住宅小区停车位产权或使用权的错误判断,签订买卖住宅小区停车位合同或把住宅小区停车位与房屋单元捆绑买卖的合同条款,支付价款,从而获取非法的商业利益。
三、住宅小区停车位是不计算建筑容积率的建筑物,其仅是一项从物,只具有从物的相关法律权利。
依据现行建设规划设计制度和房地产权登记制度规定,住宅小区架空层停车位、地下停车位的建筑面积均不计算建筑容积率(建筑容积率=建筑面积/土地使用权面积),不能摊分所在地块的土地使用权,没有独立的房地产权,因为房地产权是土地使用权与土地上建筑物所有权合二为一的法律权利,所以住宅小区架空层停车位、地下停车位占有、使用、收益的财产权利及其他的相关法律权利从属并依附于计算建筑容积率而取得房地产权的房屋建筑物,房屋建筑物的房地产转移,则停车位的法律权利同转移。
由此可见,在房地产二级市场上,住宅小区停车位依法不能取得《房地产预售许可证》或《房地产证》。
四、买卖住宅小区停车位,违反了法律有关不允许二级市场将土地使用权与房屋所有权分离的强制性规定。买卖该类停车位的合同或条款无效。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条规定:房地产转让、抵押时,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。第四十一条规定:房地产转让时,土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条规定:土地使用权转让时,土地上盖的建筑物、附属物同时转让。建设部发布的《城市房屋权属登记管理办法》第五条规定:房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。第六条规定:房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。《广东省城镇房地产转让条例》第四条第二款规定:房地产转让时,建筑物、附着物的所有权应当与该建筑物、附着物所占用土地的使用权同时转让、不得分割。《深圳经济特区房地产转让条例》第五条规定:房地产建筑物、附属物转让时,该建筑物、附属物的土地使用权同时转移,不得分割。
由此可见,在房地产二级市场上,商家售卖住宅小区架空层停车位、地下停车位的行为及或将住宅小区停车位与房屋单元捆绑出售的合同条款均违反上述法律强制性规定。
对此,消费者可根据法律规定,提请人民法院或仲裁机构依《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项的规定,确认买卖住宅小区停车位合同或将住宅小区停车位与房屋单元捆绑售卖的合同条款无效。在买卖住宅小区停车位合同或条款被确认为无效的情况下,根据《中华人民共和国合同法》和司法解释,商家应承担不超过消费者已付购房款一倍的赔偿责任。
五、售卖和买入住宅小区停车位,要承担侵权损害赔偿的法律风险。
由于商家和买入停车位的消费者并不能合法拥有住宅小区停车位的物权,因此,其共同侵害拥有住宅小区停车位财产权共有人的合法权益的结论显而易见,买入住宅小区停车位的消费者除需向商家支付一笔为数不菲的金钱外,还需与商家一起承担由此来引发的民事侵权法律责任。
六、住宅小区停车位作为一项财产,其财产权利规范由法律规定,其他下位法不得违反法律的规定。
有关财产设定、取得、转移等法律制度,是民事基本制度,依据《中华人民共和国立法法》第八条第七项的规定,民事基本制度由法律规定,以图规避现行的房地产管理法律规定,通过地方立法和规章、或规范性文件重新设定住宅小区停车位财产权利归属及界定的行为,违反《立法法》的规定。
地方性法规和规章、规范性文件对住宅小区停车位法律权利保护,不应违反《民法通则》和《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、行政法规的规定。
谨防买卖停车位的房地产消费陷阱,保护房地产消费者的合法权益是全社会的共同责任,只有商家诚信经营,消费者依法维权,行政机关依法行政、司法公正,侵害房地产消费者合法权益的现象才能得有效遏制。


中国高铁驶向海外可能遭遇的纠纷

作者:林晓 律师

随着京沪高铁的开通,日本媒体聚焦于南车集团将把京沪高铁使用的21项相关技术在美国、俄罗斯、欧洲等地申请专利,声称如果中国将“新干线仿制品”申请为自己的专利,相关企业将采取对抗手段,坚决阻止中国厂商获得各国专利。7月8日,中国铁道部新闻发言人王勇平说,“新干线与京沪高铁完全不在一个相提并论的层次,”京沪高铁在舒适度、线上部分技术、线下部分技术等各方面远远优于新干线,中国CRH380A型高速动车组,标志着世界高速列车技术发展到新水平,中国拥有完全的自主知识产权。由此,中日两国围绕中国高铁技术专利及车辆出口的争执拉开帷幕。

问题的由来

目前国内的CRH1、CRH2、CRH3、CRH4 各型动车组分别是在“引进、吸收、再创新”加拿大庞巴迪的Regina、日本的E2-1000、德国西门子ICE3、法国阿尔斯通的SM3等四种车型的基础上生产的。其中CRH2A型动车组(最高运营时速250公里,标准时速200公里)是中国南车集团于2005年8月开始基于日本川崎重工提供的新干线E2-1000的生产技术制造的。而当年对于向中国提供该项技术,在日本国内是存在赞成与反对两种声音的。反对者的意见自然是担心中国利用新干线基础技术进行技术创新,进而将产品推向国际市场,从而削弱日本产品的竞争力;赞成者的主张是,将已经落后的新干线E2-1000生产技术提供给中国,以此换来的资金用于在日本国内推广采用更先进的E5系技术(设计最高运营时速360公里,实际运营时速计划2011年3月-2013年春300公里,2013年春以后320公里)制造的车辆。
正因为有了如此愿望和中国“技术换市场”的坚定政策,加之日本企业根本没有预料到中国会有较高的创新能力,所以,最终赞成派说服了反对派,共同组建了企业联合体向中国企业提供技术与产品支持。
此后,中国又相继研发出CRH2A型的后续车型CRH2B和CRH2C。尤其是CRH2C型,在南车集团经过两个阶段的创新发展后,其技术水平大大提高,在第一阶段(2007年12月底出厂),持续运营时速已达275公里,最高运营时速为300公里;在第二阶段(2010年1月完成),持续运营时速达到350公里,最高运营时速为380公里。由于南车集团同时承担了铁道部下发的新一代时速380公里级别的高速列车CRH380A型的研发任务,2010年4月底下线的CRH2C最后一列(CRH2-150C)例外地成为CRH380A型试验实体样车,改为使用新一代新头型。因此,CRH380A型也称为CRH2-380型动车组,它是南车集团在CRH2C(CRH2-300)型基础上自主研发的。
由此可见,从技术沿革来说,CRH380A型是在CRH2C型基础上研发的,而CRH2C型又是南车集团基于新干线E2-1000的基础生产技术上研发生产的新车型,因此,可以说CRH380A型技术完全覆盖了新干线E2-1000技术,CRH380A型技术远远优于川崎重工向中国提供的新干线技术。日本媒体声称中国高铁是“中国版新干线”、“仿制品”,是只看到了CRH380A型的基础技术来源,而忽略了中国在引进新干线E2-1000技术后,举全国之力所做的创新努力,更无视了日本迄今没有380公里级别的新干线,而中国却“青出于蓝”的现实。
另一方面,即使从是否构成专利侵权的技术比对分析来说,从来都只有改进技术可以覆盖基础技术,而绝无基础技术可以覆盖改进技术之说。所以,如果CRH380A型技术远远优于新干线E2-1000技术和其他日本现存的新干线技术,就不能说中国高铁CRH380A型是日本新干线的仿制品,而这点是显而易见的。

并非危言耸听

最近,日本网络媒体出现了一个新的“用语解说”——《中国版新干线的车辆技术专利问题》。按照该条词语解释,“这是中国制造商南车集团将把基于日本新干线“疾风”开发的高速铁路车辆CRH380A型在美国申请专利,对此日本方面已非正式地表示了担忧,日本向中国提供的新干线技术是附带有“在中国国内使用”条件的,而以车辆输出为目的的中国却主张该项技术是国产技术,这是一场在美国申请专利的作战。”
日本JR东海社长山田佳臣在会见日本媒体时说,希望提供技术的川崎重工“采取无愧于技术立国的相应措施”,明确提供技术的范围,坚决地阻止专利侵权。
川崎重工已向媒体表示,如果南车集团向各国申请专利,作为对抗手段,他们将首先向各国专利管理机关提供南车集团申请专利的技术与川崎重工属于相同技术的情报,以此否定南车集团申请专利的新颖性与创造性,从而阻止南车集团获得专利;而一旦南车集团获得专利,他们还将向该外国法院提起专利无效诉讼。
由此看来,让日本相关企业倍感郁闷的是南车集团将就CRH380A型动车组相关技术申请外国专利,这与中国铁道部发言人王勇平所说的,从2009年起,中国北车集团和中国铁道科学研究院已经开始申报多项高速列车PCT专利,还不是一码事。今后,围绕南车集团申请获得CRH380A型相关技术外国专利一事,日方定会不依不饶,一场旷日持久的讼争恐怕在所难免。

一个核心两个基本问题

目前,日本媒体的焦点主要是针对南车集团将就CRH380A型相关技术申请外国专利,但实际上这一核心事件涉及到的是对两个根本问题的认知:一是南车集团就CRH380A型相关技术能否申请获得外国专利?二是南车集团如果将CRH380A型车辆出口到第三国,是否违约?是否构成专利侵权?
显然,对于第一个问题很好回答,即在技术转让合同中对改进技术成果归属没有特别约定的情况下,改进技术成果当然归属技术改进方。由于拟申请外国专利的CRH380A型动车组相关技术是中方单独研发的,对此中方当然拥有完全的知识产权。而该项技术能否获得各国专利授权,则要看是否符合该授权国专利法的规定。即使日方提出专利无效异议,也需要有充分的证据来否认该项技术的新颖性和创造性,否则没有胜算。试想,中国方面也不会愚蠢到拿不具有新颖性、创造性的技术去各国申请专利吧?!至少在前期中方对于哪些技术可以获得外国专利,应该是经过初步判断的。因此,中日围绕CRH380A型相关技术申请外国(特别是美国)专利的争讼,中方获胜的把握应当很大。
不过,另一方面,日本媒体强调,无论是川崎重工还是其他国家的技术提供方,他们在技术转让合同中都约定有“技术仅限在中国国内使用”的条款,中国向外国输出车辆构成违约,甚或构成专利侵权。
这样,中方要面对的另一个问题就是CRH380A型动车组是由上万项技术产品组成的,即使中方拥有了独自开发的关键技术的外国专利,似乎也无法逾越日方提供的其他技术产品“仅在中国国内使用”的障碍。这是中方不得不慎重对待的另一个问题。

地域限制条款的意义

在专利许可合同中,专利权人为了控制产品市场以及避免平行进口纠纷的发生,都会做出技术或产品的使用地域的限制性规定,因此,技术或产品“仅限在中国国内使用”的约定,在高铁技术转让合同中出现实属正常。
地域限制条款存在的法律意义有二,一是在专利产品平行进口发生时,作为判断是否构成专利侵权的标准之一;二是单纯构成契约法上的违约。
通俗地讲,所谓专利产品的平行进口范例,就是他国专利技术获得者自己或者他人,将在他国利用获得许可使用的专利技术生产的产品,再出口到专利权所在国家(一国或多国)。
历史上各国为了解决专利使用许可与平行进口纠纷衍生出了专利权消尽法理原则。所谓专利权消尽法理,是指经专利权人或者经其同意,专利产品一旦置于合法的流通中,专利权效力原则上就不再波及该产品。这是由各国专利法或判例法确定的法理。它意味着被许可人的权利是依据专利权人的授权而存在的,即使获得了在某国或某个地区的专利许可,也不意味着被许可人同样获得了专利权人在其他国家或地区销售该专利产品的授权。
不过,各国判例在适用该法理时附加的条件是,专利权人在专利许可中附加的限制条件必须是“明示”的,如果没有明示约定,由专利权人转让的专利产品无论是在世界各国都不再受专利权人的限制;当然,违反特别限制约定的行为,即使不是该合同当事人也构成专利侵权。
由此可见,假如川崎重工同时拥有日本、中国、美国的有关“CRH2A型=E2-1000”车辆的生产技术专利,那么,川崎重工只要在其为南车集团提供该项专利技术的合同中明确约定了“技术仅限在中国国内使用”,并在专利产品上贴附了明示标贴,未经其同意,该产品的制造商及经销商就不能将使用该专利产品的车辆销售到日本或美国去,否则,按照先行判例无论是在日本还是在美国都将被认定为专利侵权。
不过,目前似乎将CRH380A型动车组出口到美国,并不存在上述专利侵权的风险。

棋差一招

由于专利权具有地域性,一国专利在他国没有效力,而“专利权消尽法理”的适用又是以专利权人同时拥有多国专利为前提的;也就是说,川崎重工必须在中国、美国同时拥有新干线E2-1000生产技术专利,才能凭借其对南车集团的技术转让合同中有着“仅限在中国国内使用”的约定,在美国对南车集团提出专利侵权诉讼。
然而,出乎意料的是川崎重工表示,他们没有在美国等国申请有关新干线制造技术的专利。
倘若果真如川崎重工所说他们在美国等国没有新干线制造技术的专利,那么,CRH380A型动车组出口到相应国家,就不会有因存在“仅限在中国国内使用”的明示约定而构成专利侵权的风险。

是否构成违约?

假设南车集团如愿获得了美国等国的CRH380A型动车组相关技术专利,并将车辆出口到该国,那么,南车集团是否构成技术转让合同上的违约呢?换句话说,引进新干线E2-1000的技术转让合同中虽然存在有关地域使用限制条款,但其射程是否当然触及CRH380A型动车组呢?这是个值得深入研究的课题。如果回答肯定,并且不排除CRH380A型动车组也使用了新干线E2-1000的技术产品,那么中国高铁CRH380A型动车组走向世界将会受到影响;反之,中国高铁走向世界的步伐将会非常潇洒。




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