晋城市人民政府工作规则
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晋城市人民政府工作规则
山西省晋城市人民政府
晋城市人民政府关于印发《晋城市人民政府工作规则》的通知
晋城市人民政府
晋市政发〔2003〕15号
2003年5月28日
各县（市、区）人民政府，市直各单位：
经市政府领导研究通过，现将《晋城市人民政府工作规则》印发你们，望认真贯彻执行。
晋城市人民政府工作规则
第一章 总 则
第一条 为了全面规范政府工作，根据《中华人民共和国宪法》、《中华人民共和国地方各级人民代表大会和地方各级人民政府组织法》和《国务院工作规则》，特制定本规则。
第二条 市政府工作以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，认真贯彻党的路线、方针和政策，实行科学民主决策，坚持依法行政，接受人民监督，建设勤政务实、廉洁高效、诚信负责、公正透明、奋发有为的政府。
第三条 市政府组成人员要履行宪法和法律赋予的职责，坚持解放思想，实事求是，与时俱进，开拓创新；做到忠于职守，服从命令，顾全大局，全心全意为人民服务。
第四条 市政府各部门要依法行使职权，转变政府职能，改进工作作风，提高行政质量和效益，坚决贯彻市政府各项工作部署。
第二章 组成人员职责
第五条 市政府由市长、副市长、秘书长，以及市政府组成部门各位主任、局长组成。
第六条 市政府实行市长负责制，市长领导并主持市人民政府工作，副市长按分工协助市长负责处理分管工作，受市长委托负责其它专项任务。市长外出期间，由常务副市长代行市长职责。
第七条 秘书长在市长领导下，负责处理市政府日常事务，主持市政府办公厅工作。
第八条 各委员会主任、各局局长负责本部门工作。
第三章 科学民主决策
第九条 市政府及各部门要建立健全领导、专家、群众相结合的决策机制，推进决策科学化、民主化、规范化。
第十条 全市经济和社会发展规划、重大经济社会改革措施、重要工作部署、重大决策事项等，要在认真调查研究的基础上，由市政府全体会议或市政府常务会议集体研究决定。
第十一条 各部门提请市政府讨论决定的重大事项，须进行周密的调查研究，并经过专家和有关机构的论证评估或法律分析。涉及多个部门的，应充分协商；涉及县（市、区）的，应事先征求意见；涉及人民群众切身利益的，原则需通过社会公示或听证会等形式听取意见和建议。
第十二条 市政府在做出重大决策前，应根据需要召开座谈会，直接听取民主党派、群众团体、专家学者等方面的意见和建议。
第十三条 各县（市、区）人民政府、各部门必须坚决贯彻落实市政府的重大决策，及时跟踪和反馈执行情况，加强督促检查。
第四章 依法行政
第十四条 依法行政是对政府及其组成部门基本要求，其核心是规范行政权力和行为。市政府及各部门要严格按照法定权限和程序行使行政权，强化政府责任，不断提高依法行政的能力和水平。
第十五条 市政府根据全市经济和社会发展需要，适时制定政府规范性文件，修改或废止不相适应的规范性文件，确保政府规范性文件质量。
第十六条 各部门制定的规范性文件，必须符合法律、法规和规章。涉及两个以上部门职权范围的事项，由市政府制定政府规范性文件，发布决定或命令，或由相关部门联合制定规范性文件，报市政府备案，由市政府法制机构审查。
第十七条 提请市政府讨论的政府规范性文件，由市政府法制机构审查或组织起草，政府规范性文件的解释工作由市政府法制机构承办。
第十八条 严格执行行政执法责任制和执法过错追究制，切实做到依法办事、严格执法。按照行政执法与经济利益脱钩、与责任挂钩的原则，理顺行政执法体制，科学界定执法机关职责，加强执法机关的执法协调，推进综合执法试点工作。
第五章 工作安排
第十九条 市政府及各部门要加强工作计划性、系统性和预见性，搞好年度工作安排部署，并根据形势和任务的变化及时做出调整。
第二十条 市政府提出年度重点工作目标，确定需要讨论的政府规范性文件草案、市政府召开的全市性会议和制发的公文等事项，形成市政府年度工作安排下发执行。
第二十一条 各县（市、区）人民政府、各部门要认真落实市政府年度工作安排，并在年中和年末向市政府报告执行情况。市政府办公厅适时作出通报。
第六章 行政监督
第二十二条 加强对行政机关行使权力的监督，强化行政效能监察，促进廉政建设，保障政令畅通。
第二十三条 市政府要自觉接受市人大及其常委会的监督，向其报告工作，接受质询；接受市政协的民主监督，虚心听取意见和建议。
第二十四条 各部门要按照行政诉讼法及有关法律规定，接受司法监督；自觉接受监察、审计等部门的专项监督，对发现的问题要认真查处和整改，并向市政府报告。
第二十五条 加强行政系统内部监督，及时发现并纠正违反法律、法规的规范性文件，严格规范行政执法行为，建立行之有效的行政执法监督检查制度。由市政府法制机构具体执行。
县（市、区）政府有权对市政府及各部门的工作提出批评、意见和建议。
第二十六条 市政府及各部门要重视人民群众来信来访工作，不断完善信访制度，确保信访渠道畅通，妥善解决集体上访和突发事件。市政府领导及各部门负责同志要亲自阅批重要的群众来信，亲自接待和处理重要的群众来访。
第二十七条 市政府及各部门要主动接受舆论和群众监督，重视新闻媒体报道和反映的问题。对重大问题，各部门要积极查处和整改，并向市政府报告。要加强市政府网站建设，促进办公自动化和政务信息化，确保人民群众的知情权和监督权，提高依法行政的透明度。
第七章 会议制度
第二十八条 市政府实行市政府全体会议、市政府常务会议、市长办公会议和市长碰头会议制度。
第二十九条 市政府全体会议每半年召开一次，由市长召集并主持，市政府全体组成人员出席。视会议内容，吸收不属于市政府组成人员的有关部门负责人和县（市、区）长参加。根据需要邀请市委、市人大、市政协及市法院、市检察院和新闻单位的负责人参加。
会议主要讨论全市经济和社会发展规划、重大经济和社会改革措施、重要工作部署、政府工作报告以及需提交全体会议讨论和决定的其它事项。
第三十条 市政府常务会议每月召开2—3次，由市长召集并主持，副市长、秘书长出席。与议题有关的副秘书长和有关部门主要负责人参加。根据需要邀请市人大、市政协分管领导参加。
会议主要研究讨论需提请市人民代表大会和市人大常委会审议的议案、报告；由市政府制定和发布的规范性文件；涉及全市经济和社会发展等方面的重大事项；政府机构的设置和撤销事项；人事任免事项；其它需提交市政府常务会议议定的事项。
第三十一条 市长办公会议根据需要不定期召开。由市长召集并主持，有关副市长出席。市政府秘书长、与议题有关的副秘书长和有关部门主要负责人参加。
会议主要讨论市政府日常工作中的重要问题；关系全市全局工作的重要问题；需市政府审定的机构设置、投资项目及资金问题；全国、全省重要会议的贯彻意见；以市政府名义发布的决定及重要文件；分管副市长在分工范围内难以决定的事项；市长确定的事项；其它需要提交市长办公会议议定的事项。
第三十二条 市长碰头会议一般每周二上午召开。由市长召集并主持。副市长、秘书长出席。副秘书长参加。
会议主要通报工作情况，安排下一步工作，研究解决有关问题。
第三十三条 市政府全体会议、市政府常务会议、市长办公会议议定的事项由市政府办公厅编印会议纪要下发执行。各县（市、区）人民政府和有关部门要认真贯彻落实会议精神，并将落实情况及时报告市政府办公厅。市长碰头会议议定的事项由市政府办公厅督促落实，并将落实情况及时报告主要领导。
上述会议实行严格的请假制度，参会人员因故不能到会者，须提前向主持人报告，并做好相应安排。
第三十四条 以市政府名义召开的其它会议要按照程序，从严审批。对确需以市政府名议召开的各种会议，需经市长、副市长或市政府常务会议批准后方可召开。属综合性的全市大会由市政府办公厅负责安排。会议经费按程序报市政府办公厅，由市财政局提出意见，报市长审批。各部门不得直接邀请市政府领导参会，确需邀请的按程序报市政府办公厅统一安排。
第八章 公文处理
第三十五条 市政府受理各县（市、区）和市直各部门在有关方针政策、改革和发展、机构调整、重大外事活动等工作中，遇到的新情况、新问题，以及其它必须由市政府解决的问题的请示报告。各部门职权范围内的事项，或部门之间经过协商可以解决的问题，市政府不予受理。
第三十六条 凡涉及市政府综合业务部门的问题，先直接报送有关综合部门研究解决。综合部门认为还需报送市政府决定的问题，或者双方意见不一致的重大问题，把有关政策依据附后，再报市政府审定。
第三十七条 各部门向市政府的请示报告主题要明确，文字要简炼，并提供必要的政策依据。如涉及多个部门，应事先经过协商会签，达成一致。如有分歧意见，主办部门要列出各自依据，会签后报市政府。
第三十八条 报市政府的请示报告，须由请示部门主要领导审查签发，以正式公文上报。要按照党政分开的原则，一文一事，主送一个领导机关。由市政府办公厅受理，并按程序流转。除领导直接交办的事项外，不得直接报送领导，更不准越级上报。不按规定报送的请示报告，由市政府办公厅退回，重新办理。
第三十九条 发生重大火灾、洪灾、虫灾、疫情、安全事故、社会治安案件等突发事件，各县（市、区）政府、各部门、各单位要迅速准确在第一时间报告市政府，同时上报上级主管机关。
第四十条 市政府传达贯彻党的路线方针政策和国家、省颁布的法律、法规、决定、命令，部署全市性重要工作，出台涉及全市经济和社会发展的政策规定，向省政府的请示报告等，以市政府名义行文。安排方面的、局部的、临时性的具体工作，以市政府办公厅名义行文。
第四十一条 以市政府或办公厅名义行文，文稿由主办部门负责草拟。涉及多个部门的，应事先协商会签；属于政府规章性文件及涉及全局性工作的，需经市政府常务会议讨论通过；涉及法律、法规、规章的，应由市政府法制机构审核把关。
第四十二条 拟发文稿由代拟部门送市政府办公厅承办机构，由承办机构按程序呈报市政府领导。以市政府名义发文，由分管副市长审核后，报市长签发。以市政府办公厅名义发文，由市政府秘书长签发。市政府公布的政府规范性文件、决定、命令，向市人大或市人大常委会提出的议案、人事任免，由市长签发。拟报省政府或省政府办公厅的上行文，由市长签发。
第四十三条 市政府及各部门要进一步精简公文，部门职责范围内的事务，由部门自行行文；涉及多个部门的工作，由相关部门联合行文。凡会议和新闻媒体发过的一般不再行文。
第九章 政务督查
第四十四条 政务督查要围绕市政府中心工作进行，通过督查，及时发现、协调和处理工作中出现的问题，为各项政务工作的落实提供有效服务。
第四十五条 政务督查的重点是抓好市政府重大决策、重要工作、上级党政机关责成市政府完成的重要任务、市政府全体会议、市政府常务会议、市长办公会议等议定的重要事项、《政府工作报告》的执行情况、上级领导及市政府领导同志重要批示等事项的贯彻落实。
第四十六条 全市政务督查工作实行分级负责制。市政府办公厅负责督查各县（市、区）政府，市直各部门、各单位对市政府重要事项的落实情况。各县（市、区）政府、各部门、各单位负责对下级政府和所属单位的政务督查工作。
第十章 作风纪律
第四十七条 市政府领导同志要做学习的表率，密切关注国内外经济、社会、科技等方面的形势，不断充实新知识，丰富新经验。要通过举办讲座等方式，组织学习经济、科技、法律和现代管理等方面的知识。
第四十八条 市政府及各部门的领导同志要深入基层，调查研究，结合各自的工作职责，确定3—5个联系点，通过联系点，发现问题，总结经验。每位领导同志每年应拿出四分之一以上的时间深入基层，指导工作。下基层要减少陪同和随行人员，轻车简从。要简化接待，不搞礼仪性迎送，不吃请，不收礼。
第四十九条 市政府领导同志出席会议、活动、下基层调研的新闻报道，按有关规定办理。原则上不参加部门和基层的奠基、剪彩、纪念等应酬活动。
第五十条 市政府组成人员要严格遵守中央关于廉洁自律的各项规定，坚持做到“四个不准”、“五个严禁”、“四个严格控制”和“四个坚决制止”，严格要求亲属和身边工作人员，不得利用特殊身份拉关系、谋私利。
第五十一条 市政府组成人员必须坚决执行市政府的决定，不得有任何与市政府决定相违背的言论和行为。
第五十二条 副市长、秘书长及各部门主要负责人外出或休养，由市长批准。各部门副职外出或休养，由分管副市长批准。
第五十三条 市政府和各部门要实行政务公开，依法规范行政行为，增强服务理念，强化责任意识，树立规范服务、清正廉洁、从严治政的新风。对职权范围内的事项要按程序和时限积极办理，对不符合规定的事项要坚持原则不予办理，对越权办事、推诿扯皮等违规、违纪、违法行为，要严肃查处。
北京市物业管理办法
北京市人民政府
北京市物业管理办法
北京市人民政府令第219号
《北京市物业管理办法》已经2010年4月6日市人民政府第64次常务会议审议通过，现予公布，自2010年10月1日起施行。
目录
第一章 总则
第二章 前期物业管理
第三章业主、业主大会与业主委员会
第四章 物业服务
第五章 物业的使用与维护
第六章 法律责任
第七章 附则
北京市物业管理办法
第一章总则
第一条为了规范本市物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，促进和谐社区建设，根据《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》，结合本市实际情况，制定本办法。
第二条本办法所称物业管理，是指业主自行或者通过他人对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。
第三条市房屋行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。区县房屋行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
供水、排水、供电、供气、供热、环境卫生、园林绿化、停车管理、秩序维护、设施设备维护等专项服务的行业主管部门和专业监管部门依法按照职责负责相关监督管理工作。
第四条区县人民政府应当做好辖区内物业管理以及和谐社区建设的相关工作。
街道办事处、乡镇人民政府负责对辖区内业主大会、业主委员会的成立及活动进行协助、指导和监督，协调处理纠纷。
第二章前期物业管理
第五条建设单位应当在销售房屋前，结合物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素划分物业管理区域，并在房屋买卖合同中明示。
物业主要配套设施设备和相关场地共用的，应当划分为一个物业管理区域；住宅区和非住宅区原则上应当划分为不同的物业管理区域。
第六条业主共同决定对物业管理区域进行分立或者合并的，应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出申请，由街道办事处、乡镇人民政府会同区县房屋行政主管部门等相关部门进行审查，确需调整的，予以确认并公告。
第七条新建住宅物业，建设单位应当配建物业服务用房，包括客服接待、项目档案资料保存、工具物料存放、人员值班备勤、业主大会及业主委员会办公用房等，并在房屋买卖合同中明确物业服务用房的坐落位置(具体到楼栋、房号)。物业服务用房建筑面积不得低于150平方米，其中地上房屋不得低于100平方米，业主大会及业主委员会办公用房建筑面积30至60平方米。
规划行政主管部门在规划许可、验收过程中，应当审查物业服务用房建筑面积、位置、配置等是否符合规划设计指标。房屋行政主管部门在办理房产测绘成果备案时应当核查物业服务用房配置情况。
第八条建设单位承担前期物业服务责任。销售房屋时，前期物业服务合同应当作为房屋买卖合同的附件。
前期物业服务合同关于物业服务是否收费、收费标准以及服务标准的约定应当符合本市相关规定。
建设单位可以将全部专项服务委托给物业服务企业，也可以将专项服务委托给专业性服务企业。
第九条建设单位在销售物业前，应当制定临时管理规约，并在销售场所公示，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。
市房屋行政主管部门应当制定并发布临时管理规约的示范文本。
第十条业主共同决定解除前期物业服务合同的，建设单位应当与全体业主进行物业共用部分查验交接，撤出物业管理区域，并移交下列资料：
(一)物业管理区域划分资料；
(二)建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的附件、附图；
(三)竣工验收报告及竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、消防验收等竣工验收资料；
(四)设施设备的出厂随机资料，安装、验收、使用、维护保养和定期检验等技术资料，运行、维护保养记录；
(五)物业质量保修文件和物业使用说明文件；
(六)业主名册；
(七)物业管理必需的其他资料。
全体业主承接前应当对物业共用部分进行查验，可以委托选聘的物业服务企业进行查验。全体业主与建设单位也可以共同委托物业服务评估监理机构进行查验。
第三章业主、业主大会与业主委员会
第十一条业主对物业管理区域共用部分实施共同管理。下列事项由业主共同决定：
(一)制定或者修改管理规约、业主大会议事规则；
(二)选举或者更换业主委员会委员；
(三)确定或者变更物业管理方式、服务内容、服务标准和收费方案；
(四)选聘、解聘物业服务企业或者不再接受物业服务企业事实服务；
(五)筹集、管理和使用专项维修资金；
(六)申请改建、重建建筑物及附属设施；
(七)申请分立或者合并物业管理区域；
(八)决定物业管理区域内的其他重大物业管理事项。
决定第(五)、(六)项事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定第(七)项事项，应当分别经原物业管理区域内以及拟分立或者合并后物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
第十二条业主可以以幢、单元、楼层为单位，共同决定本单位范围内的物业管理事项，事项范围和决定程序由业主大会议事规则规定或者物业管理区域内全体业主共同决定。
第十三条业主可以成立业主大会，业主大会由物业管理区域内全体业主组成，对物业管理区域内共用部分实施共同管理，按照相关规定开展与物业管理有关的活动。一个物业管理区域成立一个业主大会。
未成立业主大会，发生物业服务企业停止服务或者其他重大、紧急物业管理事件，需要业主共同决定解聘、选聘物业服务企业或者其他事项的，由物业所在地街道办事处、乡镇人民政府指导协助业主共同决定有关事项。
第十四条物业管理区域内已交付业主的专有部分达到建筑物总面积50%以上的，建设单位应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府报送筹备首次业主大会会议所需资料，并推荐业主代表作为临时召集人，召集占总人数5%以上或者专有部分占建筑物总面积5%以上的业主向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出书面申请成立业主大会；占总人数5%以上或者专有部分占建筑物总面积5%以上的业主也可以自行向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出书面申请成立业主大会。
第十五条街道办事处、乡镇人民政府应当自接到申请之日起60日内，指定代表担任筹备组组长，组织成立首次业主大会会议筹备组，筹备组负责召集首次业主大会会议。筹备组中非建设单位的业主代表人数不低于筹备组中具有表决权成员人数的三分之二。
筹备组成员名单确定后，应当在物业管理区域内显著位置公示。
第十六条建设单位应当自首次业主大会会议筹备组成立之日起7日内向筹备组提供业主名册、业主专有部分面积、建筑物总面积等资料，并承担筹备及召开首次业主大会会议所需费用。
第十七条业主大会选举产生业主委员会。业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持以下材料向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府备案：
(一)筹备组出具并由组长签字的业主大会成立和业主委员会选举情况的报告；
(二)业主大会决议；
(三)管理规约、业主大会议事规则；
(四)业主委员会委员名单。
材料齐全的，街道办事处、乡镇人民政府应当当场予以备案，并在备案后7日内将备案材料抄送区县房屋行政主管部门，同时将有关情况书面通报物业所在地公安派出所、社区居民委员会。第(二)、(三)、(四)项内容发生变更时，应当及时办理备案变更手续。
第十八条业主委员会委员实行任期制，有关任期、候补、空缺、资格终止等事项由业主大会议事规则规定。有下列情形之一的，委员资格自动终止：
(一)任职期限届满的；
(二)不再具备业主身份的；
(三)限制民事行为能力或者无民事行为能力的；
(四)被依法追究刑事责任，无法履行委员职责的；
(五)以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的；
(六)业主大会议事规则规定的其他情形。
业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将所保管的档案资料、印章及其他应当移交的财物，移交给业主委员会；拒不移交印章、相关财物和档案资料的，街道办事处、乡镇人民政府应当责令移交，物业所在地公安机关应当予以协助。
第四章物业服务
第十九条业主选聘的物业服务企业应当具有法人资格，并按照国家规定取得物业服务企业资质。
市房屋行政主管部门应当建立物业服务企业信用信息系统，对物业服务企业实行动态监督管理。
第二十条物业服务合同应当对双方权利义务、物业服务事项、服务标准、服务费用、项目负责人、物业服务用房的管理与使用、合同期限、服务交接、违约责任等内容进行约定。
物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起15日内，将物业服务合同报物业服务项目所在地区县房屋行政主管部门备案，区县房屋行政主管部门将备案材料抄送物业服务项目所在地街道办事处、乡镇人民政府。
第二十一条物业服务是包括各专项服务的综合服务。物业服务企业可以将专项服务委托给专业性服务企业，但不得将全部物业服务一并委托给其他单位或者个人。
未选聘物业服务企业的，业主可以共同决定将各专项服务委托给专业性服务企业或者个人。
第二十二条物业服务企业应当按照物业服务合同和本市规定的服务标准、技术规范等提供质价相符的服务。
物业服务企业及相关人员实施锅炉、电梯、电气、制冷以及有限空间、高空等涉及人身安全的作业，应当具备相应资质或者委托具备相应资质的单位及个人实施；委托实施的，应当明确各自的安全管理责任。
第二十三条物业服务企业应当按照价格主管部门的规定，将服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域内显著位置公示。
物业服务企业应当于每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算，业主提出质询时，物业服务企业应当及时答复。业主共同决定或者业主委员会要求对物业服务项目收支情况进行审计的，物业服务企业应当予以配合。
第二十四条物业服务合同期限届满前，全体业主应当共同决定物业管理方式、服务内容、是否更换物业服务企业等事项。
决定续聘原物业服务企业的，应当与原物业服务企业协商签订物业服务合同；决定解聘的，应当履行必要的通知义务，合同未约定通知期限的，应当于合同期限届满前三个月告知原物业服务企业，并在物业管理区域内公告。
第二十五条物业服务合同终止前，物业服务企业不得停止服务。
物业服务合同届满，物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当于合同期限届满前履行必要的通知义务；合同未约定通知期限的，应当于合同期限届满前三个月通知业主。
第二十六条物业服务企业未与业主签订书面物业服务合同，但事实上提供了物业服务，并履行了告知义务的，物业服务企业有权要求业主履行相关义务。
业主共同决定不再接受物业服务的，物业服务企业不得强行提供物业服务，不得以事实服务为由向业主收取物业服务费用。物业服务企业决定不再提供物业服务的，应当提前三个月告知业主。
第二十七条物业服务合同终止或者业主共同决定不再接受事实服务，物业服务企业应当在60日内与全体业主完成交接。物业服务企业应当履行下列交接义务，并撤出物业管理区域：
(一)移交物业共用部分；
(二)移交本办法第十条规定的相关资料；
(三)移交物业服务期间形成的物业和设施设备使用、维护保养和定期检验等技术资料，运行、维护保养记录；
(四)结清预收、代收的有关费用；
(五)法律、法规、规章规定和物业服务合同约定的其他事项。
原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费用、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接。原物业服务企业在应当办理交接至撤出物业管理区域前的期间内，应当维持正常的物业管理秩序，并不得向业主收取物业服务费用。
原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，新的物业服务企业和业主应当与原物业服务企业协商解决；协商不成的，应当依法提起诉讼或者申请仲裁，不得强行接管。街道办事处、乡镇人民政府和房屋行政主管部门应当加强对物业服务企业交接工作的监管。
第二十八条物业服务企业应当按照物业服务合同指派项目负责人，除物业服务合同另有约定外，项目负责人原则上只能在一个物业服务项目任职。
物业服务企业更换项目负责人的，应当及时告知业主并进行公示。业主共同决定要求物业服务企业更换项目负责人的，物业服务企业应当及时更换。
第二十九条业主、物业服务企业、建设单位和有关部门可以委托物业服务评估监理机构，就物业服务质量、服务费用和物业共用部分管理状况等进行评估和监理。
物业服务评估监理机构应当按照本市相关规定提供专业服务，不得出具有虚假内容、误导性陈述和重大遗漏的评估监理报告。
第三十条房屋行政主管部门应当加强对物业服务活动的监督和管理，及时处理物业服务投诉。
本市支持物业服务行业协会充分发挥服务、沟通和监督作用，完善物业服务行业自律制度，促进物业服务行业发展。物业服务行业协会可以根据物业服务项目的性质、物业服务内容、服务标准等因素，定期发布物业服务成本信息。
第五章物业的使用与维护
第三十一条住宅物业装饰装修前，业主或者物业使用人应当按照规定办理申报登记，并与物业服务企业签订住宅装饰装修服务协议。物业服务企业应当将装饰装修的时间、地点等情况在业主所在楼内公示。
物业服务企业应当加强对装饰装修活动的巡查、监督。业主或者物业使用人拒不办理申报登记或者违反相关规定及装饰装修服务协议的，物业服务企业应当及时告知并劝阻；拒不改正的，物业服务企业应当及时向有关主管部门报告，并在物业管理区域内公示。
第三十二条建设单位出售物业管理区域内车库、车位的，应当在出售前依法办理车库、车位预售许可或者物权登记。物业管理区域内规划用于停放车辆的车库、车位，不得出售给本物业管理区域业主以外的其他人。
建设单位出租物业管理区域内规划用于停放车辆的车库、车位的，应当首先出租给本物业管理区域业主。在满足本区域业主需要后，建设单位可以将车库、车位出租给本区域业主以外的其他人，租期不得超过六个月。建设单位调整租金时应当与全体业主协商。
业主以外的其他车库、车位使用人应当遵守管理规约关于停车管理的约定。
第三十三条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用，并依法承担相关管线和设施设备的维修、养护责任。
物业服务企业接受委托代收前款费用的，应当向业主出具专业经营单位的发票，并不得向业主收取手续费等额外费用，不得以业主拖欠物业服务费用为由限制或者变相限制专业服务。
第三十四条发生下列危及房屋使用安全的紧急情况，需要立即对共用部分进行维修、更新、改造的，按照有关规定使用专项维修资金：
(一)屋面防水损坏造成渗漏的；
(二)电梯故障危及人身安全的；
(三)高层住宅水泵损坏导致供水中断的；
(四)楼体单侧外立面五分之一以上有脱落危险的；
(五)专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产安全的；
(六)消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备维修、更新、改造的。
使用专项维修资金的具体办法由市房屋行政主管部门会同相关部门制定。
第三十五条物业转让时，业主应当向受让人说明专项维修资金交存和结余情况，该物业分户账中结余的专项维修资金随物业同时过户。
第三十六条建设单位应当按照国家规定和房屋买卖合同约定的保修期限、范围等承担建筑物及附属设施设备保修责任。保修过程中，业主、物业使用人和物业服务企业应当给予协助配合。
第三十七条物业共用部分维修、养护、更新、改造时,相关专有部分的业主、物业使用人应当予以配合,造成专有部分损失的,责任人应当依法承担恢复原状、赔偿损失等法律责任。
第三十八条业主转让或者出租物业时,应当将管理规约、物业服务合同、有关费用交纳情况等事项告知受让人或者承租人,并自买卖合同或者租赁合同签订之日起15日内,将买卖或者出租情况告知物业服务企业。
业主转让物业的，应当与物业服务企业、专业性服务企业结清相关费用。
第六章法律责任
第三十九条违反本办法第十条规定，建设单位不履行交接义务的，由区县房屋行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，可处3万元罚款。
第四十条违反本办法第十六条规定，建设单位未按规定向首次业主大会会议筹备组提供相关资料的，由物业所在地街道办事处、乡镇人民政府责令限期改正；逾期不改正的，可处3万元罚款。
第四十一条违反本办法第二十条规定，物业服务企业未按时将合同报送备案的，由区县房屋行政主管部门责令限期改正，并可处1万元罚款。
第四十二条违反本办法第二十五条、第二十六条规定，物业服务企业擅自停止物业服务的，由区县房屋行政主管部门责令改正，并可处1万元以上10万元以下罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任。
第四十三条违反本办法第二十七条规定，原物业服务企业未按规定交接的，由区县房屋行政主管部门责令限期交接；逾期不交接的，可处3万元罚款。
违反本办法第二十七条规定，原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，由区县房屋行政主管部门责令限期撤出；逾期不撤出的，可处10万元罚款；不能维持正常物业管理秩序的，由区县人民政府责成区县房屋行政主管部门、物业所在地街道办事处、乡镇人民政府及公安机关组织接管。
违反本办法第二十七条规定，新物业服务企业强行接管的，由区县房屋行政主管部门责令改正，并可处1万元以上10万元以下罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任。
第四十四条业主委员会不履行或者无法履行职责的，物业所在地街道办事处、乡镇人民政府应当责令其限期履行职责；逾期仍不履行的，街道办事处、乡镇人民政府应当指导协助业主召开业主大会会议决定有关事项。
业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规、规章的，物业所在地街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
第七章附则
第四十五条本办法所称物业共用部分，是指物业管理区域内业主专有部分以外按照规定由业主共同管理的建筑物、构筑物及配套设施设备和相关场地。
本办法所称全体业主，在依法成立业主大会后是指业主大会。
本办法所称业主共同决定，是指业主大会的决定；未依法成立业主大会的，是指业主依法共同作出的决定。
本办法所称专有部分面积是指房屋所有权证记载的建筑面积；尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。建筑物总面积是指专有部分面积之和。
本办法所称物业服务企业，包括在前期物业服务中提供物业服务的建设单位。
第四十六条本办法自2010年10月1日起施行。1995年7月7日市人民政府第21号令发布，1997年12月31日市人民政府第12号令修改的《北京市居住小区物业管理办法》同时废止。
中华人民共和国主席令（十届第40号）
全国人民代表大会常务委员会
中华人民共和国主席令（十届第40号）
第四十号
《全国人民代表大会常务委员会关于修改<中华人民共和国妇女权益保障法>的决定》已由中华人民共和国第十届全国人民代表大会常务委员会第十七次会议于2005年8月28日通过，现予公布，自2005年12月1日起施行。
中华人民共和国主席 胡锦涛
2005年8月28日
